Resumo:
O artigo foi criado para servir de complemento para a live realizada sobre a Reforma Tributária: Locação de imóveis, trazendo informações sobre:
1. O fato gerador, que ocorre no pagamento do aluguel.
2. As pessoas físicas que são contribuintes do IBS e da CBS, se possuírem mais de três imóveis locados e receita anual acima de R$ 240 mil.
3. Deduções da base de cálculo, como IPTU e condomínio.
4. Alíquota prevista entre 26% e 28% com desconto de 70% para locação.
5. A obrigatoriedade de emissão da NFS-e para apuração dos tributos e os regimes de transição e cronograma.
A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para o setor imobiliário, introduzindo um novo modelo de tributação sobre o consumo que afeta diretamente proprietários, inquilinos e administradoras de imóveis. Este artigo, detalha as principais alterações e regras de transição discutidas na live: Reforma Tributária: Locação de imóveis (link para uma nova aba)
O novo modelo: IVA Dual (IBS e CBS)
A essência da reforma é a simplificação da tributação, com a substituição de tributos antigos (PIS, COFINS, ICMS e ISS) por um sistema unificado conhecido como IVA Dual, composto por:
| Tributo | Significado | Competência |
|---|---|---|
| IBS | Imposto sobre Bens e Serviços | Estados, Distrito Federal e Municípios |
| CBS | Contribuição sobre Bens e Serviços | União |
Fato gerador da locação
Fato gerador é o momento em que ocorre a ação para gerar a obrigação (tributo).
| Fato Gerador = Momento do pagamento |
No caso da locação de bens imóveis, diferente de outros setores, o fato gerador acontece quando o inquilino efetivamente paga o aluguel.
Contribuinte
Uma dúvida comum refere-se à obrigatoriedade da pessoa física. De acordo com as novas regras, a pessoa física torna-se contribuinte da CBS e do IBS, se cumprir dois requisitos cumulativos:
- Possuir mais de 3 imóveis distintos locados; e
- Obter receita superior a R$ 240.000,00 no ano anterior (ou se a receita no ano-calendário atual exceder em 20% esse limite).
Base de cálculo e deduções
Nem todo o valor pago pelo inquilino será tributado. Estão fora da base de cálculo do IBS e da CBS:
- IPTU
- Despesas de condomínio (ordinárias e extraordinárias)
- Emolumentos (taxas cartorárias e registros).
Além disso, para a locação residencial em regime regular, existe o redutor social, uma dedução mensal de R$ 600,00 da base de cálculo por imóvel.
Alíquota da CBS e do IBS
A alíquota ainda será definida pelo governo, mas a projeção é de 26% a 28%.
Porém, para garantir a competitividade do setor, foi estabelecido um desconto de 70% na alíquota do IBS e da CBS para atividades de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Emissão da NFS-e
A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 oficializou a obrigatoriedade da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para locações em todo o país. Mesmo que a operação não tenha incidência de ISS, ela é obrigatória para a apuração do IBS e da CBS.
Os campos obrigatórios na nova NFS-e para imóveis incluem:
- Inscrição Imobiliária (IPTU) e CIB (Cadastro Imobiliário Nacional)
- Endereço completo e Código NBS específico (1.1002.10.00 para residencial e 1.1002.20.00 para não residencial)
- Código de Serviço 99.03.01
Manual Plataforma CBS
De acordo com o Manual Plataforma CBS (link para uma nova aba), a locação de bens móveis ou imóveis será declarada através do emissor nacional da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), mesmo que a locação ocorra em município que possui emissor próprio de NFS-e, pois os emissores municipais de NFS-e abrangem apenas as operações sujeitas a Imposto Sobre Serviço (ISS).
A NFS-e nacional ainda não contempla a locação de móveis ou imóveis.
Locação comercial vs. temporada
- Eficiência na locação comercial: No regime regular, o imposto pago no aluguel comercial gera crédito imediato para a empresa locatária, reduzindo o custo efetivo de ocupação para indústrias e comércios.
- Regra dos 90 dias (temporada): Locações residenciais por período não superior a 90 dias ininterruptos serão tributadas como serviços de hotelaria (atenção para plataformas como Airbnb, em que o enquadramento depende da regularidade do locador e do tempo de estadia).
- Taxas de administração: O IBS e a CBS incidem apenas sobre a comissão ou taxa de administração da imobiliária, e não sobre o valor total do repasse do aluguel.
- Intermediação (parcerias): Em caso de múltiplos corretores, cada um é responsável pelo imposto sobre sua respectiva parte da remuneração, excluindo-se os repasses.
Regimes de transição e cronograma
Para contratos vigentes, existe a opção por uma alíquota fixa unificada de 3,65% (IBS + CBS), desde que os contratos tenham sido firmados até 16/01/2025 e registrados em cartório até o fim de 2025. Contudo, quem optar por esse regime não terá direito a créditos nem ao Redutor Social.
O cronograma de implementação prevê:
- 2026: Ano de testes com alíquotas reduzidas (0,1% CBS e 0,05% IBS)
- 2027: Implementação plena com a extinção definitiva do PIS e da COFINS
💡Dica final: É essencial revisar os contratos vigentes e consultar especialistas para adaptar-se às novas exigências de escrituração e emissão de notas fiscais.
Base legal
- Lei Complementar nº 214/2025 (link para uma nova aba), arts. 251 a 261
- Decreto nº 12.955/2026 (link para uma nova aba), arts. 359 a 379, 463 a 465
-
Resolução CGIBS nº 6/2026 (link para uma nova aba), arts. 359 a 379, 463 a 466
📹Assista a gravação da live
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